Vous êtes propriétaire d’un logement que vous mettez en location ou qui reste inoccupé ? L’assurance PNO (Propriétaire Non-Occupant) est un produit que vous avez peut-être croisé sans vraiment comprendre ce qu’il couvre — ni si vous êtes légalement tenu d’en souscrire une. Cet article répond à ces questions précisément, sans jargon inutile.
Qu’est-ce que l’assurance PNO exactement ?
L’assurance PNO est un contrat d’assurance habitation conçu spécifiquement pour le propriétaire qui n’occupe pas lui-même le logement assuré. Elle couvre le bâtiment (les murs, les équipements fixes) et la responsabilité civile du propriétaire en sa qualité de propriétaire bailleur — c’est-à-dire les dommages que votre logement ou son état pourrait causer à des tiers.
Elle diffère fondamentalement de deux autres types de couvertures qu’il ne faut pas confondre :
- L’assurance multirisques habitation (MRH) souscrite par le locataire : elle couvre le locataire et son contenu, pas le propriétaire.
- L’assurance de propriétaire occupant : pour les propriétaires qui habitent eux-mêmes leur bien.
La PNO comble un vide : elle protège le propriétaire pour les risques liés au bâtiment lui-même, indépendamment de la couverture (ou de l’absence de couverture) du locataire.
L’assurance PNO est-elle obligatoire ?
La réponse dépend du type de bien que vous possédez.
En copropriété : oui, depuis la loi ALUR de 2014
La loi ALUR (Accès au Logement et un Urbanisme Rénové) du 24 mars 2014 a rendu l’assurance PNO obligatoire pour tous les propriétaires de lots en copropriété, qu’ils soient occupants ou non. L’article 9-1 de la loi du 10 juillet 1965 (sur la copropriété) l’impose explicitement.
Attention : l’obligation porte sur la responsabilité civile du propriétaire en sa qualité de copropriétaire. Il ne s’agit pas forcément d’un contrat PNO complet, mais d’une garantie de responsabilité civile minimale. En pratique, les assureurs proposent systématiquement cette couverture dans le cadre d’un contrat PNO.
Pour une maison individuelle hors copropriété : non, mais fortement recommandée
Si vous possédez une maison individuelle que vous louez, aucune loi ne vous impose expressément de souscrire une PNO. Mais l’absence de couverture vous expose à des risques financiers significatifs — nous y revenons dans la section suivante.
Pour un logement vacant : recommandée, souvent exigée
Un logement inoccupé pendant plusieurs mois (entre deux locataires, pendant des travaux, succession en cours) n’est couvert ni par un locataire (il n’y en a pas), ni par le syndicat de copropriété (qui n’assure que les parties communes). Une assurance PNO couvre ce vide.
Que couvre concrètement une assurance PNO ?
Les garanties varient selon les contrats, mais une PNO standard inclut généralement :
Garanties habituellement incluses
- Responsabilité civile propriétaire bailleur : si un locataire, un voisin ou un tiers subit un dommage lié à l’état de votre bien (fuite d’une canalisation vétuste, chute d’un élément de façade, vice de construction), votre assurance PNO prend en charge les indemnisations.
- Incendie, explosion, dégât des eaux sur la structure du bâtiment : couvre les dommages au bâtiment lui-même, au-delà de ce que couvre l’assurance du locataire (qui protège son contenu).
- Recours des voisins et des tiers : si un sinistre dans votre logement se propage et endommage les logements voisins.
- Vacance locative : certains contrats maintiennent les garanties même pendant les périodes entre deux locations.
Garanties optionnelles intéressantes
- Garantie loyers impayés (GLI) : distincte de la PNO mais souvent proposée en option. Elle couvre les loyers non payés par le locataire. Attention, GLI et PNO sont deux produits différents — ne les confondez pas.
- Détérioration immobilière : couvre les dégradations causées par le locataire au-delà du dépôt de garantie. Très utile pour les propriétaires qui ont eu des expériences difficiles.
- Protection juridique : couvre les frais de procédure en cas de litige avec votre locataire.
Ce que la PNO ne couvre pas
Comprendre les exclusions est aussi important que connaître les garanties.
- Le contenu du locataire : meubles, vêtements, électroménager du locataire ne sont pas couverts par votre PNO. C’est la MRH du locataire qui s’en charge.
- Les loyers impayés : sauf si vous avez souscrit une GLI en option ou en contrat séparé.
- Les travaux de rénovation courante : l’entretien normal du bien reste à votre charge.
- Les sinistres résultant d’un défaut d’entretien manifeste : si votre toiture est en mauvais état depuis des années et qu’elle cède, certains contrats peuvent refuser la prise en charge en invoquant le défaut d’entretien.
Combien coûte une assurance PNO ?
L’assurance PNO est l’un des produits d’assurance les plus accessibles du marché. À titre indicatif :
- Appartement en copropriété (T2 / T3) : entre 80 € et 180 € par an selon la surface, la localisation et les garanties choisies.
- Maison individuelle : entre 150 € et 350 € par an.
- Avec option GLI : le coût global monte à 2,5 % à 4 % des loyers annuels bruts, selon les assureurs.
Rapporté au loyer perçu, le coût d’une PNO représente souvent moins de 1 % des revenus locatifs. C’est une des assurances au meilleur rapport coût / protection du marché immobilier.
PNO vs assurance du locataire : qui couvre quoi en cas de sinistre ?
Un tableau de répartition pour clarifier les responsabilités en cas de dégât des eaux, exemple le plus fréquent :
- Fuite venant des installations du locataire (joint de robinet, flexible de machine à laver) : MRH du locataire en priorité.
- Fuite venant des canalisations encastrées ou de la toiture : PNO du propriétaire, car c’est un équipement faisant partie du bâtiment dont vous êtes responsable.
- Dommages aux affaires personnelles du locataire : MRH du locataire.
- Dommages au logement en lui-même (plafond, parquet, murs) : selon l’origine, soit MRH locataire soit PNO propriétaire.
- Logement vacant au moment du sinistre : uniquement PNO, la MRH locataire n’existant plus.
On voit ici clairement pourquoi la PNO est indispensable : elle couvre précisément les situations où la MRH du locataire ne s’applique pas — notamment pendant la vacance et pour les dommages liés au bâtiment lui-même.
Faut-il souscrire une PNO même si votre locataire est bien assuré ?
Oui, pour trois raisons concrètes.
Premièrement, vous ne pouvez pas garantir que votre locataire restera assuré pendant toute la durée du bail. Une résiliation de son contrat (pour non-paiement, par exemple) vous laisse sans protection sur les périodes de carence.
Deuxièmement, il existe des situations où la MRH du locataire ne couvre pas les dommages subis par le bâtiment — notamment les canalisations encastrées, la toiture et les façades.
Troisièmement, si vous êtes en copropriété, vous êtes légalement obligé d’avoir une couverture depuis la loi ALUR. Une absence de couverture peut engager votre responsabilité vis-à-vis du syndicat de copropriété.
Ce qu’il faut retenir
L’assurance PNO est obligatoire pour les propriétaires de lots en copropriété depuis la loi ALUR de 2014. Elle est fortement recommandée pour tous les autres. Elle couvre votre responsabilité civile de propriétaire bailleur et les dommages au bâtiment qui ne relèvent pas de la MRH du locataire. Son coût est modeste au regard du risque financier qu’elle couvre. Et elle reste la seule couverture disponible pendant les périodes de vacance locative.
François Dumont, courtier en assurance habitation enregistré ORIAS, conseille les propriétaires bailleurs depuis 2009. Cet article est régulièrement mis à jour pour tenir compte des évolutions réglementaires.
Questions fréquentes sur l’assurance PNO
Mon locataire a une bonne assurance MRH — ai-je vraiment besoin d’une PNO ?
Oui. La MRH du locataire ne couvre pas votre responsabilité civile de propriétaire bailleur, ni les dommages causés par des éléments du bâtiment dont vous êtes responsable. Et si vous êtes en copropriété, la loi vous y oblige indépendamment du niveau de couverture de votre locataire.
La PNO couvre-t-elle les loyers impayés ?
Non, pas dans sa version standard. La garantie loyers impayés (GLI) est un produit distinct. Certains assureurs proposent de combiner PNO et GLI dans un seul contrat, ce qui peut être pratique, mais les deux couvertures restent techniquement séparées.
Que se passe-t-il si je n’ai pas de PNO alors que je suis en copropriété ?
Vous êtes en infraction avec la loi ALUR. En cas de sinistre, votre absence de couverture peut vous exposer à devoir indemniser vous-même les autres copropriétaires ou le syndicat, sans filet de sécurité. Le syndicat peut également engager des démarches pour vous contraindre à vous assurer.
Comment résilier ma PNO si je reviens occuper le logement ?
Vous pouvez résilier votre PNO à l’échéance annuelle, en respectant un préavis de 2 mois, ou à tout moment après la première année grâce à la loi Hamon. Si vous revenez occuper le logement, vous devrez souscrire à la place une assurance de propriétaire occupant classique (MRH).
